Wednesday, December 30, 2009

घर पाहावं बांधुन भाग 2....

मागच्या ब्लॊग मधे आपण पुण्यात घर कसं शोधावं हे बघितलं. खरं सांगायचं तर ब्लॊग खुप मोठा होत चालला होता, म्हणुन मी तो कंटाळुन संपवला होता. आणि म्हटलं एकाच वेळेस एवढा डोस कशाला? मग आता पुढची चर्चा करायला हरकत नाहीये असं वाटतंय.

चला, घर तर आपण शोधुन काढणार याविषयी काही शंका नाही. पण फक्त मनासारखं घर शोधण्यावर लढाई संपत नाही. पुढची पायरी असते घराचं रजिस्ट्रेशन. याची फीस आणि स्टॆंप ड्युटी मिळुन घराच्या बेसिक किमतीच्या साधारणपणे ६% रक्कम लागते. आता हा खुप ढोबळ हिशोब आहे. पण किमान कल्पना असावी की किती पैसा लागणार आहे म्हणुन सांगितलं. पुण्यामधे आणि चिंचवडला देखील रजिस्ट्रार कार्यालय आहे. बिल्डर सोबत जाऊन हे सगळे सोपस्कार करावे लागतात. पैशाचे व्यवहार करणारं सरकारी ऒफिस आहे तर मग "अर्थपुर्ण" व्यवहार चालायचेच. तिथे अजिबात कुरकुर करु नये. आपण आणि गव्हर्मेंट ने एकमेकाना "सांभाळुन" घेतलं पाहिजे ना. तुम्ही त्यांना सांभाळुन घ्या आणि निर्धास्त राहा. तुमचं काम झालंच म्हणुन समजा. उगाचच प्रामाणिकपणाचा बाऊ करत बसु नका. आणि फार पैसे जातात वगैरे आरडाओरडा पण नको. अरे तुम्ही २५-३० लाखांचे फ्लॆट घेणार मग ३-४ हजारांकडे बघुन कसं चालेल? आणि खरं सांगु का? गव्हर्मेंट ने चांगले पगार दिले असते ना तर हे प्रकार पुष्कळ कमी असले असते. तुम्हाला दरमहा लाखात पगार आहे. स्वत:च घर, कार आणि थोडासा शिल्लक पैसा आहे तर तुम्ही पैसे खाल का? नाही. आपण संतुष्ट असलो की पंचपक्वानांच ताट सुद्धा नकोसच होतं. हे पण तसंच आहे. कोणत्याही चांगल्या कॊलेजमधे शिक्षणाचा खर्च काही लाखात जातो. तुमचा मुलगा / मुलगी खुप हुशार आहे पण तुमचा पगार १० हजार महीना आहे. भागेल का? तुमच्या एका वर्षाच्या पगारात एका सेमिस्टरची फीस पण भरता येणार नाही. अनैतिक मार्ग कोणालाच आवडत नसतात पण बर्याच वेळा इलाज नसतो. म्हणुन मी हे मान्य केलं आहे की उगाचच विचार करुन काही फायदा होत नाही. गव्हर्मेंट ऒफिस मधे काम असेल तर पैसा खर्च करायचा आणि निघुन जायचं. मी काही कोणाला सल्ला देत नाहीये की तुम्ही काय करायला हवंय पण तुमचा तुम्ही विचार करा. काय हवं आहे? घर शोधलंय ना, मग तिथे राहायला जायचंय का नसत्या भानगडीत पडायचंय? आणि अजुन एक सांगु का? पैसा फेकुन मन:शांती मिळवता येते यावर गव्हर्मेंट ऒफिस मधे गेलं की माझा विश्वास बसतो :)

पुढचा टप्पा म्हणजे बॆंकेचं कर्ज घेताना कोण कोणत्या गोष्टींचा विचार करावा आणि आपल्या गरजेनुसार योग्य ती बॆंक ठरवावी. जसं आपण मागच्या लेखात बघितलं की पटकन कर्ज हवं असेल तर खाजगी बॆंक आणि थोडासा वेळ असेल तर सरकारी बॆंक, हे दोन पर्याय आपल्याकडे आहेत. पण त्या सोबत अजुन काही गोष्टींचा विचार करावा लागतो. कर्ज घेताना तुम्हाला २ पर्याय असतील. फ्लोटिंग व्याजदर आणि फिक्स व्याजदर. फ्लोटिंग व्याजदर बाजारभावाप्रमाणे सतत बदलत असतात. पण हा दर नक्की असतो किती? याचं गणित सोपं आहे. बॆंकेचा पी एल आर म्हणजे प्रायमरी लेंडिंग रेट आणि स्प्रेड विचारुन घ्या.
फ्लोटिंग रेट = पी एल आर +- स्प्रेड
म्हणजे पी एल आर जर १२% असेल आणि स्प्रेड जर ३% असेल तर व्याजदर ९% ते १५% असु शकेल आणि हा दर बाजारभावाप्रमाणे कमी जास्त होऊ शकेल. पण घाबरु नका. याचा अर्थ असा होत नाही की आज ९% असणारा दर पुढच्या महिन्यात १५% होईल. या सगळ्यावरती रिजर्व्ह बेंकेचा अंकुश असतो. दुसरा प्रकार म्हणजे फिक्स व्याजदर. नावावरुन असं वाटेल की कर्जाच्या संपुर्ण कालावधी करता आपण व्याजदर फिक्स करत आहोत. प्रत्यक्षात तसं नसतं. ३ वर्षांसाठी व्याजदर फिक्स असतात आणि ३ वर्षांच्या शेवटी तुम्हाला ठरवता येतं की पुढचं कर्ज फिक्स रेट ने फेडावं का फ्लोटिंग. काही वेळेस कर्जदाराला या दोन्ही व्याजदरांचा पर्याय हवा तेव्हा बदलता येतो. म्हणजे फिक्स लोन तुम्ही फ्लोटिंग करु शकता किंवा ऊलटं पण शक्य असतं. असे १ अथवा २ "स्विच" मोफत असतात. त्यानंतर यासाठी बॆंक काही ठराविक पैसे आकारते. याची चौकशी करा कर्ज घेण्याआधी. आता तुम्ही हे कसं ठरवणार की कोणतं कर्ज अधिक चांगलं? फ्लोटिंग का फिक्स? कारण आपल्याला कमी पैसे देण्यात "इंटरेस्ट" असतो आणि बॆंकेचा "इंटरेस्ट" वेगळाच असतो. तर प्रत्येक वेळी भारतामधील आर्थिक स्थितीचा अंदाज घेऊन हे पाऊल उचलावं लागतं. उदाहरणा करता सांगतो. जर व्याजदर चढे असतील, जसे २००८ च्या पुर्वार्धात होते, अशा वेळी ते अजुन वाढायची शक्यता कमी असते. अशा वेळेस फ्लोटिंग कर्ज घ्यावं, कारण नंतर जेव्हा व्याजदर कमी होतात तेव्हा तुम्हाला फ्लोटिंग ला फिक्स मधे "स्विच" करता येतं आणि पुढील ३ वर्षांसाठी कमी पैसे भरुन "इंटरेस्ट" वाचवता येतो. आणि जेव्हा व्याज दर कमी असतील, जसे आता कमी आहेत, ८% च्या आसपास, तेव्हा फिक्स कर्ज घ्यावं आणि जर नंतर रेट्स वाढले तर फ्लोटिंग वर "स्विच" करावं. असं का? कारण जेव्हा व्याजदर कमी असतात तेव्हा फ्लोटिंग कर्ज जास्त महाग असतं आणि चढ्या व्याजदरांच्या काळात फिक्स जास्त महाग असतं. म्हणुन कमी व्याजदर असताना फिक्स कर्ज घ्यावे आणि चढे व्याजदर असताना फ्लोटिंग कर्ज घ्यावं.

सामान्य मराठी माणसाने सुद्धा कायम अर्थव्यवस्थे कडे लक्ष द्यायला हवंय. थोडंस "अर्थकारण" जरी कळालं तरीही आपण बर्याच वेळेस पैसे वाचवु शकतो. अजुन एक चक्र सांगतो. तुम्हाला खुप फायदा होईल याचा. आपल्या कडचे शेअर मार्केट्स मुख्यत्वे भारताबाहेरील धनाढ्य इन्व्हेस्टर्स मुळे वर जातात किंवा पडतात. जेव्हा शेअर मार्केट वर जातात तेव्हा लोकांचा फायदा होतो. थोडेसे जास्त पैसे हातात येतात आणि मग लोक जास्ती खरेदी करायला लागतात. पण पुरवठा वाढलेला नसतो. परिणाम म्हणजे भाववाढ होते. यालाच इंन्फ्लेशन म्हणतात. पैसा असल्यामुळे रिअल इस्टेटचे भाव वाढतात. या काळात सोन्याचे भाव स्थिर असतात कारण जो तो शेअर मार्केट मधे पैसे गुंतवत असतो. पण ही भाववाढ अवाजवी होऊ नये याची काळजी रिजर्व्ह बॆंक घेते आणि बाजारातील अतिरिक्त पैसा आणि क्रयशक्ती शोषुन घेण्यासाठी व्याजदर वाढवले जातात. या मुळे शेअर मार्केट पडतात. रिअल इस्टेटचे भाव कमी होतात कारण लोकांकडे पैसा नसतो. या काळात सोन्याचे भाव वाढतात कारण सोन्यामधील गुंतवणुक सुरक्षित समजली जाते. आणि परत एकदा व्याजदर कमी केले जातात. हे चक्र अव्याहतपणे सुरुच असतं. आपण दर वेळी हे बघायला हवं की आता आपण कोणत्या चक्रामधे आहोत. याचा विचार करुन तुम्ही तुमच्या कर्जाचे व्याजदर कसे असावेत याचा निर्णय घेऊ शकाल.

ओके, आता अजुन थोडं पुढे जाऊया. कर्ज घेताना पुढचा मुद्दा बघावा की "प्री-पेमेंट" करण्याची सुविधा आहे का? याचा अर्थ समजा तुमच्या कडे थोडासा जास्त पैसा असेल आणि तुम्ही तो भरुन लवकर कर्ज संपवण्याचा विचार करत असाल तर हे शक्य आहे का? बहुतेक वेळेस खाजगी बॆंकेमधे या साठी २% जास्तीचे व्याज आकारले जाते. म्हणजे तुम्ही १ लाख भरले तर प्रत्यक्षात ९८,००० भरले जातील आणि २,००० व्याज असेल. सरकारी बॆंकेमधे यासाठी कोणतेही जास्तीचे व्याज आकारले जात नाही. १ लाख जर भरले तर ते पुर्णपणे कर्जाच्या मुद्दलामधुन वजा केले जातात. या सगळ्यांसोबतच तुम्हाला कर्जाचे विमा संरक्षण हवे असल्यास ते सरकारी बॆंकाच्या कर्जासोबत मोफत आहे आणि खाजगी बॆंकांमधे साधारणपणे २० लाखांच्या कर्जासाठी ५०,००० भरावे लागतात. १५-२० वर्षांच कर्ज असतं. तेव्हा विम्याचा विचार केलेला बराच ना. अरे हो, बरं झालं आठवलं. तुम्हाला कर्ज किती मिळेल? हे कसं कळेल? नेट सॆलरीच्या ५५% हप्ता भरता येतो. म्हणजे साधारणपणे जर सगळे खर्च जाऊन आणि इन्कम टॆक्स गेल्यावर जर हातात ३०,००० मिळत असतील तर फार तर फार १८ लाख कर्ज मिळतं.
आता कर्ज घेतानाचा शेवटचा मुद्दा. मध्यंतरी काही बॆंकांनी गुंड पाळले होते. कर्ज वसुल करण्यासाठी. काही वेळेस या गुंडांनी चुकीच्याच लोकांना सुद्धा त्रास दिल्याचं आपण ऐकलं असेल. इंटरनेट वर या सगळ्यांची टक्केवारी उपलब्ध आहे. अमुक अमुक बॆंकेच्या दर हजारी ६५ ग्राहकांना गुंडांमुळे मन:स्ताप झाला अशी काहिशी ती टक्केवारी मी वाचली होती. या सगळ्या गोष्टींचा नीट विचार करा आणि तुमची धोरणं तुम्ही स्वत: ठरवु शकाल. मला माहिती आहे की फायनान्स, इकॊनॊमिक्स हे विषय अनेक लोकांना रटाळवाणे वाटतात. पण त्यात थोडासा रस घेतला तर आपल्यालाच फायदा होईल ना!

आजकरता एवढे पुरे. मनामधे बरेच विषय आहेत. जसे जमतील तसे आपण बोलुयाच. आणि हो, घर घेतल्यानंतर वास्तुशांतीला बोलवायचं विसरु नका :)

4 comments:

Kapil Deo December 31, 2009 at 12:10 AM  

Hey I think you can not just be a good writer but a good consultant as well !! By the way both of your articles are highly appreciated sply because they are; Interesting as well as highly informative.
Keep writing !

Harshal December 31, 2009 at 4:38 AM  

khup khup khuuuuup mahiti milali... ajun ya vishayavar lihit ja. Greaaaaaat post !!!

निल्या January 1, 2010 at 3:16 PM  

माहिती खूपच झकास होती रे. आवडला लेख. आजच बातमी आहे मटाला स्टॅंप ड्यूटी २० टक्क्यांपेक्षा जास्त वाढवली आहे सरकारने. इकडून तिकडून सगळेच लुबाडत आहेत.

Saurabh Panchi January 1, 2010 at 7:45 PM  

हो नाहीतर काय? आधीच काय कमी होती का स्टॆंप ड्युटी? वाचली बातमी मटाला. सामान्य माणसाला मारणं बरोबर जमतं यांना.